Договорът за наем е един от най-популярните договори.
Уредбата му е в Особената част на Закона за задълженията и договорите, чл.228 – чл.239, в сила от 1950 г. до днес. За 74 години законодателят е направил две допълнения.
С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена. Той е двустранен и възмезден договор и е акт на обикновено управление, а не на разпореждане.
Страните трябва да постигнат съгласие поне по два въпроса – относно вещта, която се предоставя за временно ползване, и относно цената, дължима за предоставеното ползване. Вещта – движима или недвижима /най-често/, и цената са предмет на договора за наем. Ако ползването на вещта се предоставя безвъзмездно, е налице друг вид договор – заем за послужване.
Писмената форма дава спокойствие, затова е препоръчителна.
Ако договорът за наем бъде вписан в Имотния регистър, при прехвърляне на имота договорът за наем остава в сила за новия собственик. Това е изключение от общото правило, че договорът има сила само между лицата, които го сключват.
Ако договорът за наем има нотариална заверка, същият е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но за не повече от една година от прехвърлянето.
Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години. Лицата, които не могат да сключват договор за наем за срок, по-дълъг от три години, са съсобствениците, избрани от мнозинството съсобственици за управители на общата вещ, законните представители на малолетни и поставени под пълно запрещение лица, упълномощените да управляват имот и др.
Съгласно диспозитивната уредба на ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано, а ако наемът е уговорен на ден, достатъчно е предупреждение от един ден, но от тези правила страните могат да се отклонят и да уговорят друго.
Три са основните задължения на наемодателя – да предаде фактическата власт върху вещта, да я поддържа през наемния период с известни условности и да обезпечи спокойното ползване на вещта от наемателя.
С предаване на фактическата власт наемателят става ДЪРЖАТЕЛ на вещта, а не владелец – това означава, че колкото и дълго да продължи ползването, придобиване по давност е невъзможно.
Предава се вещта заедно с принадлежностите й, ако не е уговорено друго. Затова ако наемодателят не желае да предава ключовете на мазето към апартамента, който отдава под наем, в договора трябва да се уговори изрично, че под наем се дава само апартаментът без мазето.
Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Ако вещта се предава с недостатъци и повреди, същите следва да се опишат в приемо-предавателен протокол, който ще е неразделна част от договора за наем. Наемодателят носи отговорност, ако не е информирал наемателя за недостатъци, опасни за здравето.
От изготвяне на приемо-предавателен протокол към договора за наем, имат интерес и двете страни. Ако в протокола не е посочено състоянието на вещта, предполага се, че е предадена в добро състояние.
Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновена употреба, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави и други подобни са за сметка на наемателя. Поправките на други повреди, само ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Обстоятелството, че наемодателят е длъжен да поддържа наетата вещ в изправност през целия срок на договора, не означава, че е длъжен да я подобрява. Наемодателят може да иска увеличаване на наемната цена при извършени от него подобрения чрез анекс към договора.
Наемодателят не може да влиза в наетото помещение без съгласието на наемателя, но може да иска да бъде допуснат за извършване на поправки, за преглеждане състоянието на имота, за показване имота на купувач и т.н. В последните случаи наемателят е длъжен да го допусне.
Наемателят също има три основни задължения – да плаща наемната цена, да пази наетата вещ, като си служи с нея с грижата на добрия стопанин и да я върне след прекратяване на договора.
Обикновено се уговаря авансово плащане на наемната цена в период от няколко дни. Добре е при получаване на наемната цена наемодателят да предоставя разписка с кратко съдържание: получил сумата – име, фамилия, подпис; броил сумата – име, фамилия, подпис; дата.
Наемателят дължи плащане и на консумативните разноски – ток, вода, ТЕЦ, както и разноските, свързани с ползването на общите части. Неплащането на част от тези разноски е равносилно на неплащане на наем.
Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението й. Освен това е длъжен да съобщава за повреди и посегателства, извършени върху наетата вещ.
Т.к. законодателят не урежда договора за наем като договор, сключван с оглед на личността, ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Според законодателя от 1950 г. до днес за наемодателя не е важно кой и колко лица ще ползват имота. В наши дни вероятно 100 процента от наемодателите поставят изисквания към наемателите и дори ги избират. Затова важно е да не се пропуска клауза в договора, забраняваща пренаемането. В договорите, предоставяни от агенции за недвижими имоти, обикновено има и такава клауза, което е добре, но не е добра следващата я клауза, уреждаща неустойка в полза на наемодателя в случай, че забраната бъде нарушена – предвидена е неустойка, ако бъде извършена фактическа проверка от наемодателя и бъде съставен протокол, установяващ нарушението, подписан и от наемателя. Тази клауза поставя наемодателя пред риск от евентуален отказ на наемателя да подпише протокола, с който ще се задължи да плаща неустойка.
В договорите, предоставяни от агенции за недвижими имоти, има и други клаузи, предвиждащи подписване на протокол и от наемателя в случай на евентуални негови нарушения. Всички тези клаузи се нуждаят от прецизиране и не са годни да защитят наемодателя при евентуална недобросъвестност на наемател. Отказът на наемателя да подпише протокол е пречка за удовлетворяване и компенсиране на наемодателя.
Задължението на наемателя да пази вещта и да си служи с нея с грижата на добрия стопанин често се нарушава. С цел превенция е добре наемодателят да иска депозит в размер, съответен на риска. Депозитът се връща при прекратяване на договора, ако наемателят е бил добросъвестен в изпълнение на това свое задължение. В обратната хипотеза наемодателят ползва депозита изцяло или частично не само за неплатени консумативни разноски, но и за вреди по вещта.
Законно задължение на наемателя е да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на ЕС.
Наемателят е длъжен да върне на наемодателя вещта в същото състояние, в което е била предадена.
В договора могат да се уговорят няколко неустойки при зачитане на правилото за равноправие на страните. Колкото са неустойките в полза на наемателя, толкова следва да бъдат и за наемодателя. Размерът им следва да бъде съобразен с нарушението, за обезщетяване на което се предвиждат – не трябва да са прекомерни.
Съгласно уредбата в ЗЗД, ако след изтичането на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.